ABROGATION DES MESURES DU PROGRAMME MORE HOUSING SUR LE LOGEMENT LOCAL
Avec la publication du décret-loi n° 76/2024, du 23 octobre, le gouvernement a introduit d'importantes modifications au cadre juridique du logement local (contenu dans le décret-loi n° 128/2014, du 29 août), en annulant certaines limitations introduites en 2023 par le programme Mais Habitação.
Avec ces changements, qui qui sont entrés en vigueur le 1er novembre 2024, le gouvernement vise à renforcer l'activité de logement local, en fournissant des garanties de stabilité et de sécurité juridique, sans toutefois négliger les préoccupations concernant les impacts économiques et urbains de l'activité au Portugal au cours des dernières années.
Il convient de rappeler qu'en août 2024, la contribution extraordinaire sur le logement local (CEAL) et la fixation du coefficient de vieillissement approuvées par Mais Habitação avaient déjà été révoquées.
Ainsi, en plus d'annuler les restrictions imposées par la Mais Habitação, ce décret-loi clarifie davantage le cadre juridique de l'AL et rend tout le pouvoir de décision aux municipalités, qui auront un an pour approuver des règlements sur l'activité dans leur territoire basé sur de nouvelles zones de confinement et de croissance durable. À titre transitoire et afin de garantir l'efficacité de la nouvelle réglementation municipale, les municipalités ont eu la possibilité, par résolution motivée de l'assemblée municipale et sur proposition du conseil municipal, de suspendre l'autorisation de nouveaux enregistrements dans des zones spécifiquement limitées pour une période d'un an jusqu'à l'entrée en vigueur de ladite réglementation.
En résumé, ce paquet, qui visait à créer des chiffres et des procédures pour mieux traiter les problèmes et les plaintes liés au LA, a donc été abrogé :
- (i) la suspension de la délivrance de nouveaux enregistrements d'établissements d'hébergement local ;
- (ii) l'annulation d'office des enregistrements inactifs, en l'absence de preuve de la poursuite de l'activité ;
- (iii) l'incessibilité de facto des licences ;
- (iv) l'obligation de réexaminer en 2030 tous les enregistrements existants à la date de publication du programme Mais Habitação (2023) ;
- (v) la règle qui prévoyait que l'enregistrement des établissements d'hébergement local était valable pour des périodes renouvelables de 5 ans ; et
- (vi) le droit de veto des copropriétés. Ce droit de veto ne subsiste que pour les « hostels » situés dans une fraction autonome.
Il convient toutefois de noter que les règlements municipaux peuvent à nouveau introduire des restrictions, des validités et des limites au transfert de licences, raison pour laquelle l'attention est attirée sur la nécessité de régler cette situation le plus tôt possible.
En effet, la nouvelle réglementation permet de créer des zones de confinement et de croissance durable dans les règlements communaux, qui doivent être dûment justifiées par des études spécifiques et réévaluées tous les 3 ans, et il est possible d'établir des limitations aux nouveaux enregistrements et à leur transfert sous forme de « maisons » et d'« appartements ».
Un médiateur du logement local a également été créé, dont l'existence doit être incluse dans les règlements municipaux respectifs et qui soutiendra la municipalité dans la gestion des litiges entre les résidents, les propriétaires d'établissements de logement local et les propriétaires ou les tiers intéressés. Le médiateur sera également chargé d'analyser les plaintes qui lui sont soumises et d'émettre des recommandations et des guides de bonnes pratiques sur le fonctionnement des établissements d'hébergement local.
La capacité maximale des établissements d'hébergement local a également été modifiée, à l'exception des « chambres » et des « foyers », la ramenant à un maximum de 9 chambres et de 27 utilisateurs (contre 30 auparavant), bien que, si les établissements sont en mesure de le faire, l'installation de lits convertibles et/ou supplémentaires qui, ensemble, ne dépassent pas 50 % du nombre de lits fixes existants soit également autorisée.
La possibilité d'installer des établissements commerciaux et de services dans des bâtiments datant d'avant 1951 a également été étendue, à condition qu'ils remplissent les autres conditions légales. Selon les termes du nouveau régime, la supervision de l'application correcte des règles de logement local sera désormais confiée uniquement aux municipalités et à l'ASAE, en ce qui concerne l'activité économique, éliminant ainsi les pouvoirs dont disposaient les conseils paroissiaux dans ce domaine.
SOURCE : Rui Carlos Sacramento - Avocat
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